[录播]2010中国(深圳)商业房地产合作大会 [复制链接]

王浩宇：下面有请政府协办单位-西安市政府副市长韩松先生致辞。

　　韩松：各位嘉宾、各位代表、女士们、先生们大家上午好！非常高兴参加中国商业房地产投融资合作峰会暨中国城市升级改造和新区发展论坛。感谢大会为我们、为西安市提供了这次建设西安和学习交流的机会。
　　在当前经济全面复苏和我国加快转变经济发展方式的背景下，由中国购物中心产业资讯中心、中国城市商业网点建设联合会主办的这次商业房地产合作大会，搭建起了商业品牌和商业地产相互交流的平台。对进一步提升我国商业地产开发理念和运营水平，促进我国商业地产科学健康发展必将产生深远的影响。
　　近年来，随着城市化进程加快，市场规模不断扩大，消费结构加速升级，我国已成为世界最大的交易国。由于金融危机的影响，中央政府坚持树立科学发展观，积极实施保增长、保民生、保稳定的政策，及时采取增加投资和促进消费的众多举措，各地呈现出经济较快发展、社会和谐稳定的良好局面。在经济结构加速调整、发展方式加快转变的大环境下，作为拉动三架马车之一的固定资产投资也发生了深刻而深远的变化。住宅地产经历调整，而商业地产因为与生活和消费的高关联度，加之提升城市形象、提高市民生活质量的特殊作用，在行业调整的关键期呈现出巨大的发展潜力和独有的商业价值，成为吸引投资者目光、转移开发商目标的热点。
　　经过几年的实践，我们体会到商业地产依赖市场规模的扩大而形成的，而城市化进程的加速又以商业地产的蓬勃发展为试点，城市不断通过商业地产的发展促进自身功能的完善和升级。可以说，商业地产的发展水平已经成为中心城市现代化发展程度的重要标志。同时，随着城市商业地产的加快发展，商贸业成为最大的受益行业，获得巨大的发展空间，在增强城市集聚力和辐射力方面具有重要作用。我们也认识到在商业地产进入快速发展期的关键时期，为了吸引经济发展方式转变的客观需求，探寻商业地产运行的内在规律，促进城市商业健康有序发展，迫切需要通过制定科学的城市商业发展规划来加强对商业地产的规范管理。
　　众所周知，西安是中国四大古都之一，是华夏文明的重要发源地之一。西安深厚的历史文化积淀和独特的山水自然风光，构成了西安独特的旅游资源，成为国际著名的旅游城市。西安得天独厚，承东起西，外通南北的优势，使之成为交通、信息、航空大通道的重要枢纽和西部地区的中心城市之一。西安的城市发展继承了中国古都的风格，形成了轴线突出、一城多心的突出特色，已经建成较为完善的经济体系和城市服务功能，成为辐射黄河中下游地区特别是西北地区的商贸中心、物流中心、会展中心和金融服务中心。
　　近年来，西安以建设区域性商贸会展中心为目标，加快发展现代服务业，坚持实施发展战略，充分发挥国家物流节点示范作用，推动物流示范园区建设，打造以西安国际港务区为中心，以各节点辐射周边的区域物流网络，积极完善商业网点发展规划，着力提升包括中国商圈等中国城市中心核心商务区，加快改造小寨、古门、解放路等商圈。加速高新等新型商圈，打造地产商业带。促进传统商贸服务业转型升级。
　　目前时尚购物带中心、休闲在二环的发展格局已经逐步形成。2009年，西安的社会消费品零售总额达到1382亿，增长20.3%，增速名列全国15个副省级城市的首位。绝对值占西北五省区省会城市总额的一半，也就是西安的社会消费品零售总额在西北五省中遥遥领先。以商贸业为主的第三产业增加值占全市GDP的50.2%，已经成为西安经济发展的主导产业。商贸业的高速发展为商业地产提供了广阔的发展平台，融多种功能于一体的城市商业综合体已经成为当前西安商业地产发展的新地标，西安的罗马市商业步行街、大唐商业城的相继运作标志着西安的商业发展步入快速阶段。
　　随着国家关东天水经济区发展的实施，全国内陆型经济开发开放战略高地地位的确立，这是由国务院确立的，标志着以西安为中心的关东地区的发展已经上升为国家战略。西安作为关东天水经济区的核心城市，被赋予国际化大都市的战略定位，使西安在全国中的地位得到极大提升，成为引领和辐射带动西北内陆地区发展的中心。
　　西安未来的发展目标，到2020年基本建成国家重要的科技研发中心、区域性商贸物流会展中心、区域性金融中心、国际一流旅游目的地以及全国重要的高新技术产业和先进制造业基地。市区人口发展到1000万以上，主城区面积达到800平方公里，实现国际化大都市的雏形架构。这一发展愿景和奋斗目标昭示着西安商业地产未来巨大的发展潜力，和无限的市场空间。
　　各位嘉宾，各位朋友，向国际化大都市迈进的西安前程似锦，西部大开发的西安、桥头堡的西安商机无限。千年古都正依托积淀深厚的商业资源，重振古都雄风，向建设富有历史文化特色的区域性、专业性国际化大都市奋进。我们热情欢迎各位朋友能到西安多走一走、多看一看，来旅游观光、来投资兴业，共享西岸国际化大都市的建设。
　　最后，预祝本次论坛圆满成功！预祝各位朋友、各位专家、各位代表、各位朋友工作顺利、生活愉快。谢谢大家！

　　王浩宇：谢谢韩松市长的精彩致辞！今天很荣幸能够与大家共聚于此，共同关注中国商业房地产发展的历程，我是本次大会的主席王浩宇。今天我们紧紧围绕中国城市升级改造及新区发展这一话题集中探讨和交流。


　　首先请允许我对本次论坛的主旨进行简单阐述：中国城市升级改造及新区发展。
　　城市化进程是国家经济发展的不变方针，城市升级改造是实现可持续发展以推动经济发展不可或缺的环境影响因素。如何采取一系列措施，用来体现城市升级如何将新时期的城市交通、公共体系、商业和市场有机的结合起来，减少对城市环境的影响和破坏，使极具前瞻性的城市升级以引领城市未来的发展方向，并能为社会带来经济效益。
　　今天论坛的主旨是：城市升级、新区发展、商业地产发展的关联性。
　　城市升级作为主题，城市升级承担着社会想到的角色，包括居住方式、交通系统、市政空间、商业协作等等，能够满足各种类型的发展需求。同时，城市升级是自然环境和社会环境得以有机结合的有效通道。将原本不具备社会价值的自然环境得到功能提升和价值实现。如果一个城市是自由无拘束的发展，势必要带来很严重的不良后果。
　　下面看一下城市升级改造的特点：城市升级将城市核心与边缘价值重新连接。城市升级可以提高城市的功能价值，同时它为城市发展找到了平衡点。城市升级更具有前瞻性和预见性。城市升级也能保证公共利益的最大实现。城市升级可以使这个城市具有独特的城市特色。
　　新区发展，城市升级是新型区域发展的催化剂，新型区域的产生是城市升级的具体体现，两者之间保持着紧密的关联。城市中，某一个区域发展的好坏，对城市的整体经济发展起着至关重要的作用。我们不能孤立的看待两者，必须寻求区域与整体的有机融合，共同发展才能达到经济与社会效益的有效统一。
　　新区在发展过程中必须能够反应出某一种模式，力求社会、环境、商业的可持续发展理念，得到有效的贯彻和实施，从而形成更加健全的发展策略。促进区域可持续发展，能讲不同文化、社区组织起来，进行优化和互补，可持续性发展的特性能够展现新的文化理念、人文关怀、经济结构、增长等方面的信息，将成为重要的经济增长点。在满足人们需求和城市经济健康发展方面达到平衡。
　　新区发展的要点。重视环境、经济和社会可持续发展能力的建设。重视经济的振兴，强化交通与开发方向的关联性，重视构筑更有活力的都市结构。城市升级、新区开发、商业地产发展的关联性，我们可以看到城市升级对新区发展和商业地产三者之间的关系，城市升级是新区发展的催化剂，新区发展是商业地产的推动力，商业地产对城市升级起到了功能提升的作用。商业地产对新区发展可以形成产业升级，新区发展又能为城市升级起到地位提升的作用，城市升级对于商业地产能起到价值提升的作用，它们三者之间的关系是互相促进、互相丰富、互相提升。
　　商业地产的发展梗概：中国商业地产经过多年的发展已逐步走向城市，从目前商业地产的发展现状来看还处于较为单一的开发模式，开发试点基本能够在项目本身，而在承担城市功能、扮演的区域角色中常常被忽略。按照这样的开发模式和思路，在近几年也许还可以应付，而随着城市化进程的加快及新区迅速发展的过程中，整体区域协调、统一发展将成为未来的消费需求和社会需求，前瞻性的看待城市文化、区域价值向社会功能有机融合，将成为一个商业地产项目最突出的核心竞争优势。如何发挥商业地产项目社会职能和功能并寻找到与城市升级、新区开发三者之间可持续发展之路，是未来商业地产发展应该走的方向。
　　随着中国商业地产发展越来越成熟，已经出现传统的城市格局与现代商业地产发展之间的冲突，如何化解这种冲突和矛盾？走出商业地产传统的商业模式，创造出符合市场需求和具有时代特征的商业项目更值得我们关注。这也要求我们在运作一个商业项目时必须具有前瞻性和长远的战略规划。这些应该得益于我们对一个城市的认知程度和区域发展判断，在今后的商业地产发展过程中，城市的升级改造、新型区域的发展规划都将直接影响商业地产的发展前景和方向。所以，我们必须了解一个城市的发展规律、区域的发展规律，保障商业地产可持续发展之路的顺畅。
　　今天，我们讨论的议题主要是围绕着城市升级、新区发展和商业地产发展相关联性，商业地产的发展空间、城市机会以及商业地产发展变化所带来的对商业地产的发展要求和城市要求，以及市场需求等话题。
　　下面第一部分内容将由我与大家一起探讨，谢谢大家的参与和支持。

　　王浩宇：如今商业地产的发展驱动因素众多，在今天的大环境下，商业地产已经提升到了一个高度化的商业形态，并与城市规划、城市对商业功能的重视程度有着不可分割的关联性。城市化发展的战略高度决定了商业地产的发展方向，战略和发展眼光使商业地产得以成功开发和经营的基础。良好的城市规划与商业开发可形成互补，而提升城市商业功能将是我们今后要关注的重要话题。


　　今天在座的有政府部门的领导、商业地产开发企业家、经营者、从事商业地产多年的行业专家，对商业地产的发展有着资深研究和丰富经验。商业地产发展到今天，除了重视城市功能提升以外，还要重视与城市外在环境的协调发展，在土地利用、商业开发、功能规划、运营管理上就必须能够赶上城市新区的商业环境和提升新区形象，使每一个环节都能提升新区的优势和商业前景。
　　当然，在实际操作中各环节中存在怎样的协调发展关系，城市商业开发和管理要点主要在哪些方面。关于这些话题我们就要提到深国投商业置业有限公司，深国投商业职业有限公司是从事商业购物中心的投资开发和经营管理，并与沃尔马、摩根史丹利等一批国际名企建立战略合作伙伴关系，是一家富有影响力的公司。
　　作为公司创始人之一的丁力业先生，2003年至今一直担任深国投商业置业有限公司董事总经理一职，负责深国投商业置业有限公司经营和全面管理工作。在短短几年时间里，丁力业先生领导的深国投商用置业有限公司在国内多个城市成功开发和运营管理达几十个商业项目，并取得了巨大成功，完成总建筑面积超过280万平方米的商业购物中心的投资开发和经营管理。丁先生从事住宅和商业地产事业超过20年，既了解中国的国情又透析国际资本市场，擅长与国际500强企业合作，具有丰富和卓有成效的领导管理经验。我们有请丁力业先生谈谈他是如何看待城市商业开发和管理要点这些话题的。有请丁总！

丁力业：谢谢王主席，谢谢大家。作为深国投商用置业公司来说很荣幸参加今天的大会。对于城市升级我们一直抱着一个极大的愿望，从2003年开始当我们做商业地产的时候，我们的选址目标就是在人口密集区、在传统商业区。那时候我们认为只有在这样一个环境下商业才能存活的可能性。这几年实践证明，这样一个判断可能不是很准确，所以从2007年开始深国投商用置业对新城市的建设、新区开发有着自己特别的看法。今天，我们在全国各地寻找项目的时候，更愿意跟政府部门联系，我们更愿意探讨在将来一两年时间内这个区域的发展空间。因为我们认为做商业地产最大的价值是它的可持续发展和它物业本身的提升。而对于传统商圈，现在的商业机会确实很少，我们也很难替代与原来传统百货的竞争。所以我们现在的选址方向更愿意与政府部门规划的新区合作，来规划我们的商业。谢谢大家。

　　王浩宇：谢谢丁总。作为商业地产离不开城市功能，一个商业项目成功开发必须能够发挥其独有的社会功能，才能做到与城市发展相协调。在当前城市功能规划和设计、区域发展定位上如何科学设定才能充分发挥商业地产社会功能？在谈到这个话题之前我们要谈到一个人就是李凤江博士，李凤江博士目前任职于太平洋(601099,股吧)产业基金的董事总经理，同时任东方家园家居建材商业有限公司总裁，现在也担任中国家具装饰业商业协会的执行会长。太平洋在中国投资累计达10亿美元，投资项目达34宗。东方家居已成为中国出色的家居装璜零售企业。关于如何科学设定城市功能和定位，充分发挥商业地产的商业功能，就请多年致力于基金投资及商业地产运营中取得巨大成功的太平洋产业基金董事总经理李凤江先生与我们分享他的成功经验。有请李总。

李凤江：大家上午好！感谢王主席的介绍，我觉得今天是个大题目，回答主席的问题其实很简单，就是背景板上协作的合作是为了共赢，探讨城市发展和区域定位应该看运作的主题。从简单的模式来说就是政府、企业和消费者。如何通过政府在定位、规划、配套上进行全面安排和长远策划，这是第一位的。

　　第二、企业如何根据商圈和地域特点和发展潜力进行商业模式的组合，特别是各个方面的商业组合和定位。

　　第三、如何从社会、经济等各个方面，包括环境和长远安排，为消费者、为市民做好这方面的工作。

　　可以说这个题目既简单又系统，我相信今天对我来说也是一个学习的机会。谢谢大家。

　　王浩宇：李总做了简单阐述，后面我们还有互动节目，待会儿大家还可以与李总做更深入的交流。

　　城市功能和个性化设定关乎一个项目的发展，城市新区发展离不开城市商业的发展，一个好的城市新区发展总能吸引众多的开发商到此进行投资开发。但是新区发展定位的准确性有密切联系，商业功能能否得到及时发挥，还与区域开发企业、开发商及零售企业的品牌息息相关，并相互促成区域协调发展的必备元素。在城市升级改造，推动新区发展的关联下能否提升商业功能的最大化，同时促进新区的发展。

　　我们知道，大家在行业中都听到过苏州圆融集团，苏州圆融集团成功开发了圆融广场，属于苏州市重点建设项目，也是苏州规模最大、业态最全的复合性商业项目，集零售、餐饮、娱乐、商务、旅游、休闲、文化等因素于一体，总建筑面积约51万平方米的大型商业综合体。功能上囊括了办公商务区、时尚购物街区、休闲购物区、餐饮娱乐区，创造水上娱乐、时尚广场等特色街区。如此大规模的复合性商业项目运作成功，无疑在许多新区城市发展中具有极高的借鉴意义。我们有请苏州圆融发展集团有限公司副总裁沙勇先生谈谈他们是如何看待城市新区发展中怎样吸引到更有价值的开发商、投资商、零售商？

沙勇：谢谢给我这样一个机会谈谈我们在新区建设中的体会。圆融集团目前开发的商业地产集中在苏州工业园区，苏州工业园区是一个典型的城市新区。新区和老城区向比较，新区的特征是非常显著的：一、新区的城市规划好、城市发展前景好、城市环境优美度高，就单体项目来说规划的空间也还是比较大的，相对于老城区受环境的限制，新城区项目对城市形态、城市功能有加速作用的话也可以跟政府和规划部门进行交流的。二、新区的弱势也很明显，因为传统消费习惯很难改变，入住率很低。我们从事新区商业开发最大的问题是解决人气问题，就是如何吸引更多更有价值的投资商、开发商或零售商，一方面政府要充分发挥作用，在如何吸引更多人口居住、如何使新区的条件更便利。同样，参与新区商业项目开发的企业来说需要发挥的作用也很大，包括如何给消费型的顾客在你所开发的项目里有更多的购物时间，给非消费型的时间更多的光顾。谢谢大家，以后有机会的话我们可以再进行交流。

　　王浩宇：谢谢沙总。下面有请东方伟业林端生先生上台。东方伟业最早开创了中国定单式复合商业地产模式，从福州、北京山姆会员店的建设，到最近的东方伟业广场、东方伟业城市广场和东方名品会，与世界名企建立了商业合作，建立了一系列完整的产业链，在北京、上海、天津等全国各地快速拓展，在建项目20多个，直接投资超过200亿元，已建面积达到200多万平方米，在建面积达到300万平方米。东方伟业计划到2015年将开业50个项目，规模可达到1200万平方米以上，已成为国内一线商业地产品牌企业。这得益于东方伟业的领军人物，就是东方伟业中国投资控股有限公司董事长林端生先生，他的决策和战略眼光使东方伟业取得了今天的成就。

　　如今的东方伟业集团已经成功开发和管理的项目遍布全国，积累了相当丰富的开发运营管理经验。在与政府协调方面有着相当丰富的成功运作经验。所以关于政府部门如何推动商业房地产实现可持续发展这一话题，我们有请林总谈谈他的看法。

林端生：首先感谢主办方和主持人给我们在一起学习探讨的机会。在座的都是商业地产的业界精英和前辈，现在商业地产最重要的是发现需求、创造需求。城乡建设目前发展最重要的有几个方面：

　　一、政府在做城市规划的时候应该考虑到商业规划，因为商业地产与老城区发生竞争，进入新区经常遇到没有商业网点规划，大家盲目的找地方，这样对新区发展来说有很大的难度。

　　二、政府在支持力度上，在地下空间给予一些倾斜和政策。我们到了国外和香港，很多地下都是串通的，但中国在这方面还受到很多制约，今天也有政府部门的人士与会，所以希望在城市地下空间方面给予一些优惠。

　　三、商业地产在业界标准方面处于无序的状态，所以中国业界和政府尽快制定标准和规划。

　　我先说这些，谢谢。

王浩宇：谢谢林总。几位重要嘉宾已经坐在台上了，在他们做阐述的时候也给我们一些提示和借鉴。下面进入互动环节，希望大家抓住这样的机会，能跟几位在行业上做出贡献和丰富经验的先生做很好的互动交流。有提问和需要交流的请举手示意，我们工作人员会把话筒递过去。

　　在大家酝酿题目的时候，我作为与几位重要嘉宾互动的衔接人先提一个问题，其实我们都特别关注一个新区的项目到底该注意什么，我们也经常面对新区有土地以后你们是不是过来开发。为什么好多新区在发展过程中出现了开头好，中间却出现很长一段时间的停滞，就这个话题请教几位嘉宾，你们能不能给我们投资企业好的建议？是城市规划的原因还是大家更关注新区哪些方面的发展？先从技术层面讲，请丁总就城市开发和管理要点做阐述。

丁力业：王主席的问题比较尖锐，我们在新区里确确实实出现了像王主席说的情况。我们现在的判断，首先是看政府对新区的规划，这个规划是否合理，不可否认存在一些好大喜功的人，但绝大部分的规划是不错的，因为今天中国政府的职能有限。第二、我们看政府的执行，往往规划的很好，但做不下去是因为执行。所以我们进入目标城市的时候这是我们考虑的两个主要原因。

　　这两个解决问题之后，二三线城市是我们进入新区的首选目标。

　　王浩宇：刚才丁总说很关心的一点是政府规划，同时还有区域功能规划。在具备这两个条件下如何发挥开发商在新区发展中商业房地产的社会功能作用，这一点请林总给大家做一个描述。

　　林端生：众所周知，商业地产现在不是简单的商业业态，它是城市基本建设的需求，关系到民生和城市民需，关系到城乡一体化进展的速度。它的社会功能应该结合商业地产商跟城市综合考量上衡量这个问题，因为它的社会功能能够快速带动整个城市的发展跟商业地产发展。在这个话题上，商业地产商应该有一种社会责任、企业共赢责任。刚才丁总讲到商业地产最大的问题是可持续发展，这需要商业地产商在局部利益上、在企业发展长远利益和短期利益上做一些考量和让步。同时，也要政府在政策上给予扶持。大家知道商业地产和房地产的根本区别，商业地产要通过长期运营取得稳定回报。谢谢大家！